United Kingdom房产投资14问,英帝国移民在英生活注

作者:Peter Liu, 刘鹏,旅英13年,从事移民法逾10年,英国移民局内政事务署注册高级移民律师,英国移民律师协会资深会员。(微博@英国移民PETERLIU)

1.非英籍人士能否购买英国物业?

"安家立业"向来是中国传统中最重要的一个考虑因素之一,特别是离开自己生活多年的故土,来到一个新的环境,新的体制下,新移民来到英国通常考虑的第一件事情.

答:可以。英国楼市是具有百年历史的成熟市场,英国政府欢迎全世界的投资者到英国置业。英国政府对购房者既没有居民或公民的身分要求,也没有签证方面的特别规定,完全与本国国民一致,甚至在税收上国际投资者还有一定优势。(具体税收政策可查看涌正投资英国置业税收篇)

毋庸置疑,新移民进入英国后面临的各种不同的挑战与新鲜事物,如何在最短的时间内适应英国生活,迎接新的挑战?如何能够快速的在英国"安家"与"立业"?

2.购买英国房产可以移民到英国吗?

一:买方V租房

答:目前,申请移民英国是通过计分制度来完成。英国移民局不会只因为非英籍人士在英国买房后而给予签证或批准入籍移民。但在签证/移民申请过程中,申请人须向移民局提供本人的居住情况,其中包括是否有购入房产等。购入英国房产将有助于向移民局证明申请人对于在英国长久居住的意愿、经济实力、以及移民后毋须向英国申领救济房或福利等。个人购入英国房产并且出租,收入可作为个人收入,可获移民计分制申请的分数。

这个问题的答案很简单,作为新移民,一定切忌不要盲目购买房屋,一定是先安顿下来,慢慢体验,慢慢观察周边环境,寻找适合自己的房产后再进行购买行为。正所谓,没有最好的房产,只有最适合自己的房产。

3.要开设一个英国银行账户吗?

二:伦敦V伦敦外

答:如果是现金全款购房就不需要。如需贷款购房,买家才有需要开设一个英国银行账户。

伦敦内外的区别,首先因该考虑的是购房的主驱动以及英国移民的主因。大部分情况下,移民英国的主驱动是为了孩子的教育。如果是以孩子的教育为主要目的,笔者认为应该在确定孩子的学校所在地前提下,决定购买房产的地段及规模。

4.如果我买一个在英国的物业,我可以从银行获得融资吗?银行要求么样文件?

在确定学校所在地的前提下,同时需要考虑的是孩子的年纪,小学,中学,男校,女校,混校?等等诸多因素需要考虑清楚,建议新移民应该综合考虑,切忌盲目购买导致小学升中学却发现中学距离很远的不利因素。

答:作为一个国际金融中心,许多英国银行、信托公司和信用社均接受来自非居民的房屋抵押贷款申请。目前英国的利率远低于国内,大约在3-5%之间。在一般情况下,贷款额最高可达70%。买家须提供相关的身份证明文件(如护照)、家庭住址、收入证明(银行也视国内租金收入作为收入的一部分)、财产证明等,同时金融机构也会考虑物业的预期租金收入作为申请人的还款能力凭证。(涌正投资建议买房前最好进行相关评估)

伦敦内外,其实作为笔者的角度来说,区别并不大,整个英国的教育水平及质量相对都比较平均。每个地方都有不错的学校。需要考虑的是新移民如果有商业拓展的需求,选择相对商业程度发达的城市或者地点比较有利于业务拓展。

5.中国投资者在中国的物业可以用来抵押贷款来购买英国房产吗?

考虑到生活成本,当然是伦敦外比伦敦内要相对的合算,但是如果有商务需求,交通费用可是一笔不小的开支,也应该被列在考虑的范围之内。

答:不可以。银行放贷只关心申请人的流动资金量和还款能力,国内房产因为难以进行背景调查,没有可操作性。不过客户可以通过抵押国内房产给中国境内银行来取得购房所需要的现金,用以房款支付。

三:注意事项

6.在中国可否对英国房产进行买卖?

2014年7月,英国房价出现了自去年十二月以来的首次下跌。根据房产网站Rightmove的消息,七月房市的平均要价下跌了0.8%;而去年的此时,房市则呈现0.3%的增长。

答:可以。英国房产买卖必须通过律师办理业权转让和相关手续。客户可选择可选择在中国远程委托英国合法注册律师。

英国房价的下跌相信让很多中国高资产人群看到了投资的利好时机。事实也证明,随着中国人对英国地产市场以及英国投资移民签证的逐步了解,越来越多的华人选择来英进行地产投资。

  1. 海外投资客在英国购买房地产用不用出示相关文件证明财产来源?

3.1购房税费

答:在英国,房屋买卖需由专业律师执行。所有执业律师都必须按照法律,确保客户未通过非法洗黑钱而获得的利润来购买或投资房产,因此律师须做尽职审查,确保买家资金的合法性,并审查其公司章程和经营状况。私人买家则同时须出示带有永久居留地址的银行账单,而律师也有可能查问其财产来源。

一般来说,在英的房产投资者主要面临的税费有印花税、按揭贷款手续费、房产价值评估费、律师费以及房产登记费等,同时根据1994年增值税法案(ValueAddedTaxAct1994),这些费用通常还需要加上20%的增值税(VAT)。

8.英国置业投资购买流程?

3.1印花税(StampDutyLandTax)

答:开发商在签订合同后通常会分期收取10%-25%的前期付款,余款在成交時支付。(可详见英国置业购房流程)

印花税的缴纳,取决于房价的多少。若投资者购买价值低于£125,000,则无需缴纳印花税;若投资者购买一所价值超过£125,000的房产,需要缴纳的印花税则为房价的1%-7%。具体的税率浮动见下表:

9.税费等和注意事项?

所购房产价格

印花税税率(总价的百分比)

£0 - £125,000

0%

£125,001 - £250,000

1%

£250,001 - £500,000

3%

£500,001 - £1百万

4%

超过£1百万 - £2百万

5%

超过£2百万

7%

答:外籍购房者须缴纳土地印花税。土地印花税是否适用,取决于物业的价值。有关土地印花税的详细税率(请参阅英国置业税收篇)。在出租房产时,买家须要支付所得税,但因出租房产产生的维护维修维护费、房产管理代理费、地租、服务费以及公共设施的其他开支、保险费用、法律费用、会计费用以及家具每年10%的折旧费用均可抵免租金收入纳税额。专业人士可根据买家需求进行相应的退税申请。

3.2按揭贷款手续费(MortgageHandlingFees)

10.英国置业投资的物业管理如何?

如果投资者需要向银行按揭支付部分房款,通产需要向银行缴纳贷款手续费。按揭贷款手续费根据银行按揭产品、首付款比例等不同而有所不同,一般来说在500到3000英镑之间。下表为中国银行(英国)收取按揭贷款手续费的价格表,供读者作为参考。

答:英国的物业管理业非常发达先进。行业倡导并支持物业管理公司注重客户服务、责任意识,同时制定了相应规定并有执业资格考核机制。买家也可以和物业公司签订合同,委托其对自己的小型投资组合提供服务,如房屋出租和物业维护等。目前有一部分新楼盘都是首年包租。

贷款金额

手续费

£0 - £500,000

£1,295

£500,000 - £1,000,000

£2,495

£1,000,000 - £ 1,499,999

贷款金额的0.5%

£1,500,000 - £5,000,000

贷款金额的1%

我们在英国的团队和合作伙伴会帮中国买家管理房产,包括挂牌出租,代理收租等,通常我们收取每月租金大约10-13.5%,外加20%增值税(vat)。

3.3房产价值评估费(ValuationFees)

11.我不会说英语,不明白的相关法律文件,我怎么知道我的合法权利得到保护吗?

在英国,对于房地产价值的评估必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行。价值评估也通常被分为三个等级:基本评估、买房委托评估以及全面结构检查。三个等级的评估费用依次递增,评估内容及对于购买者的保障也依次递增。通常来说,基本评估通常由按揭贷款的银行委托进行,部分的贷款银行会减免这部分费用。

答:在英国,法律规定房地产买卖双方须聘请各自的律师,律师有责任保护雇主的利益,及早发现并提供建议。涌正投资可以推荐精通中文以及具备当地正规执业资格的律师协助买家处理相关业务,确保中国买家的权益得到全面保障。

3.4律师费(SolicitorFees)

12.买卖合同会不会暗藏陷阱或出现不利于买家的条款?

在英国,购买地产必须通过律师。一般来说,房产律师提供的服务有:代理进行房产登记、代理印花税及缴纳、在购房过程中处理付款及转账、在购房过程中提供法律建议以及起草评估合同。律师费用通常为房产价值的0.2%-1%。

答:开发商通常采用自己的合同版本,因为在英国,并不存在政府颁发的标准合同。签订合同时,买方可委托买方律师进行合同条款的审核以保障买方的合法权益。

3.5房产登记费(LandRegistryFees)

英国成熟的楼市投资市场,保证了开发商在合同中的条款和条件通常是公平公正的。为维护买家法律权益,我们应始终在专业律师的协助下确定合同所有细节后,方能签订。

在英国购房的最后一步就是通过律师向英国土地注册局进行房产登记。如律师费用一项所提到的,律师会代理投资者进行房产登记,因此此部分费用是由律师代收的,一般为房产的0.1%-0.2%。

13.可以通过在英国留学的子女进行房产投资吗?

四、 英国企业家移民签证持有者购房注意事项

答:英国法律规定,只有成年人(达到18岁)签订的合同才具有法律效力。但是因为留学生通常不会有稳定的经济来源,所以需要父母来当担保人。还有一种方法是证明自己在父母公司(如有)的股东身份,用分红来证明经济来源的稳定。因此留学生贷款并没有什么优势。不过客户可以选择和成年子女联名购房,这样也可以达到房产所有权部分归子女的目的;或以信托形式,于子女年满18岁时把房产过户到其名下,不会产生额外税务。

自英国企业家移民签证被国人熟知,笔者一直收到来自意欲办理企业家移民签证人群关于在英购买房产的咨询。其中被问得最多的一个问题就是:用来投资的20万英镑,可以购买房产吗?

  1. 通常在利息和还款方面,什么样的贷款计划适合中国投资者?

需要注意的是,企业家移民签证持有者的商业项目,不可以是房产开发或管理。投资于个人住宅中的资金,不可作为续签签证时的计分项。若T1E的持有者在英购买了公私两用的房产,则用于个人住宅的那一部分资金不能被计入续签时的计分项。而这一部分的估价,也需要由皇家特许测量师进行,在续签时减去相应的额度。

答:英国房产贷款利息远低于国内,目前利率浮动范围在3.5-4%之间(根据买家购房的需求而定)。买家可以在收楼前6个月进行贷款申请。审批流程大约需要1-2个月。涌正投资可以协助业主联络相关金融机构,协助买家申请最适合的贷款计划。

但是需要特别注意的是:如果您购买的是商业地产并且完全是用在商业用途上的合理地产开支,是完全被认可的。例如,永久产权的商业办公室,长租期的商业零售店面等等。

五、 英国投资移民签证持有者购房注意事项

根据现行的英国移民法规定,投资移民签证的持有者需要将1万英镑资金的75%用于购买国债、股票或进行商业投资,剩余的25%才可用于购买个人住宅或用做存款;且T1I的持有者也不能向仅从事房产投资的公司进行投资。

但是,很多投资人不了解的是,英国100万投资移民签证持有人是可以将100万英镑投资在商业地产作为主要劳动生产力的商业项目当中的,例如-宾馆项目。

需要注意的是,目前移民局的要求及规定是必须能够提供所投资项目的每季度报表并确保投资额度不低于100万英镑的总额!通常来分析,如果投资一个总价值超过150万英镑,地产单独股价超过110万英镑的宾馆项目,是完全符合这一要求的。具体情况,建议大家需要和专业的法律顾问及财务顾问进行细节探讨。

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